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- 05 Dic 2020
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El Gobierno Nacional, mediante Ley 179 de 16 de noviembre de 2020, aprobó la regulación del contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles (en adelante leasing inmobiliario) en la República de Panamá.
La Ley 179 de 2020 define leasing inmobiliario como “el derecho de uso y goce de un bien inmueble, mediante el pago de alquileres por un plazo definido, a término del cual podrá ejecutar una opción de compra”.
A. Características del Leasing Inmobiliario:
Las características del Leasing Inmobiliario son las siguientes:
Plazo: Por un plazo no menor de 5 años o no mayor del periodo acordado entre las partes, para cubrir el equivalente al anticipo estimado y ejercer la opción de compra acordada.
Venta a tercero: En el evento que el arrendador financiero venda el bien inmueble a favor de un tercero, deberá reconocer a favor del arrendatario financiero las sumas en concepto de anticipos, abonos y amortización sobre el valor de adquisición del inmueble, que éste haya invertido y que de otra forma no hayan sido reconocidas, siempre y cuando, el arrendador financiero haya recuperado las sumas que le son adeudadas bajo el arrendamiento financiero.
Eventos al final del contrato de leasing inmobiliario: Es obligatorio para las partes, que al finalizar el contrato de leasing inmobiliario se disponga, por lo menos, de alguna de las siguientes opciones:
1. Devolver al arrendador financiero el bien objeto del contrato.
2. Convenir un plazo adicional de arrendamiento sobre la base de los cánones o alquileres predeterminados o por negociarse.
3. Adquirir los referidos bienes por su valor residual o por el precio pactado en el contrato. Las partes podrán acordar que la adquisición del bien inmueble por el arrendatario financiero o por un tercero vinculado al arrendatario financiero, según determinen las partes.
Adquisición anticipada: Las partes pueden acordar la opción de adquisición anticipada del bien inmueble, estableciendo las condiciones para el ejercicio de esta condición.
Designación de beneficiarios: El arrendatario financiero puede designar beneficiario (s) del bien objeto del contrato en caso de su muerte, siempre que el arrendador financiero haya recibido la cancelación de los saldos adeudados, así como el valor residual o precio pactado para la adquisición del bien. El arrendador financiero determinará las formalidades para la designación del o los beneficiarios del arrendatario financiero.
Acreedor hipotecario/fiduciario: Podrán ser objeto de leasing inmobiliario bienes inmuebles previamente gravados o sobre los cuales consten limitaciones de dominio, siempre y cuando, el acreedor lo autorice expresamente y por escrito.
Subrogación: Salvo pacto en contrario, el arrendatario financiero quedará subrogado en los derechos del arrendador financiero frente al contratista de la obra, promotor, vendedor o cualquier otro intermediario, que se deriven de lo contratos de promesa de compraventa, así como los derechos que deriven de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos, evicción vicios en la construcción y similares.
Gravámenes posteriores: El arrendador financiero no podrá gravar los bienes inmuebles objeto del leasing financiero, sin el consentimiento expreso del arrendatario financiero. Esta prohibición también aplica, en el evento que el bien inmueble objeto del contrato este previamente gravados o sobre los cuales consta limitaciones de dominio a favor de un acreedor.
Venta o traspaso judicial o extrajudicial: En el evento de enajenación judicial o extrajudicial de los bienes inmuebles por causas atribuibles al arrendador financiero, el nuevo arrendador financiero estará obligado a respetar el contrato de leasing inmobiliario previamente pactado.
Responsabilidad por daños y perjuicios: El arrendatario financiero asumirá frente a terceros la responsabilidad extracontractual, por los daños ocasionados durante el ejercicio del derecho de uso y goce del bien inmueble objeto del contrato.
Cesión del contrato de arrendamiento financiero: Este principio aplica en una doble vía, a saber:
1. El arrendador financiero puede ceder el contrato, sin necesidad de aceptación del arrendatario financiero.
2. El arrendatario financiero solamente puede enajenar, gravar, subarrendar el contrato, con aprobación del arrendador financiero. Además, también se requerirá el consentimiento del acreedor del bien inmueble objeto del leasing inmobiliario.
Competencia: Superintendencia de Bancos tendrá competencia privativa para regular y supervisar el negocio de leasing inmobiliario.
Exclusión: El arrendamiento financiero de bienes inmuebles queda excluido de la aplicación de la Ley 93 de 1973 sobre arrendamiento, así como las disposiciones de arrendamiento contenidas en el Código Civil.
Mérito Ejecutivo: El arrendador financiero podrá exigir al arrendatario financiero el pago de los cánones atrasados mediante el trámite del proceso ejecutivo.
Proceso Sumario: En el evento que el arrendatario financiero no cumpla con la obligación de desocupar y entregar el bien, el arrendador financiero puede recuperarlo por la vía del proceso sumario, de conformidad con lo previsto por el Código Judicial.
Declaratoria Judicial de liquidación: La declaratoria judicial de liquidación y otros procedimientos similares que sea objeto el arrendatario financiero, conllevan la extinción del contrato de leasing inmobiliario de pleno derecho y la entrega inmediata del bien al arrendador financiero.
Beneficio procesal sobre el bien: Los bienes sujetos a un contrato de leasing inmobiliario no podrán ser secuestros o embargados por terceros en contra del arrendatario financiero.
B. Sobre FECI, el ITBMS y demás temas fiscales:
FECI: Las operaciones de arrendamiento financiero de bienes inmuebles serán objeto de la aplicación de la retención del FECI prevista en la Ley 4 de 1994, en los siguientes términos:
a. Estarán exentas de la aplicación de la sobretasa de FECI las operaciones que tengan por objeto financiar la adquisición de bienes inmuebles destinados a fines agropecuarios, vivienda principal, entidades sin fines de lucro y del sector público.
b. Estarán exentas de la aplicación de la sobretasa de FECI por un periodo de 10 años las operaciones que tengan por objeto financiar la adquisición de bienes inmuebles destinados a fines distintos a los descritos en el literal “a”.
c. No estarán exentas de la aplicación de la sobretasa de FECI las operaciones que tengan por objeto financiar la construcción o el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
ITBMS: Los alquileres pagados bajo leasing inmobiliario no serán gravados con el ITBMS, por un periodo de 5 años, contados a partir de la entrada en vigor de la Ley 179 de 2020.
ITBI: Con relación al pago del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) aplica el siguiente principio:
a. Aplica el ITBI en aquellos casos que el bien es transferido a favor del arrendador financiero, en la forma y en los casos, en que el impuesto sería aplicable, si la transferencia del bien se realizará directamente al arrendatario financiero.
b. No aplica el ITBI en aquellos casos que al finalizar el contrato de arrendamiento financiero el bien es traspasado al arrendatario financiero o el beneficiario designado por el arrendatario financiero.
c. Aplica el ITBI en aquellos casos que el bien sea traspasado a favor de un tercero por instrucción del arrendatario.
d. No aplica el ITBI en aquellos casos que el arrendatario financiero transfiere al arrendador financiero el bien, para que este a su vez lo arrienda bajo una operación de arrendamiento financiero de bienes inmuebles. Por tanto, no aplica el ITBI ni al momento del traspaso del bien a favor del arrendador, ni al finalizar el arrendamiento financiero, ni al momento del traspaso a favor del arrendatario.
Casco Antiguo: El leasing inmobiliario y fideicomisos de garantía ubicados en el Casco Antiguo gozarán de los beneficios de las Ley 136 de 2013.
